La Ley aragonesa de Vivienda Protegida y la seguridad jurídica

El 1 de enero entró en vigor la Ley aragonesa de medidas urgentes de política de Vivienda Protegida (publicada en el B.O.A. la víspera). Esta ley tiene como objetivos principales incrementar el número de viviendas protegidas y asegurar que se cumple el fin social al que van destinadas. Para ello ha establecido un régimen muy intervencionista, lleno de limitaciones, autorizaciones administrativas y derechos de preferente adquisición de las Administraciones públicas, tanto para las viviendas protegidas promovidas por organismos públicos, que ya estaban sujetas a fuertes limitaciones, como para las de promoción privada, que no tenían tantas.

Este sistema supone una opción, tan legítima y tan discutible como otras, en el modo de afrontar la regulación de un tema tan delicado. No es mi intención ahora criticarlo (aunque, personalmente, no simpatice demasiado con tantas limitaciones sobre el bien probablemente más importante que se va a adquirir durante toda la vida); al fin y al cabo, quien compre una vivienda protegida ya sabrá las fuertes restricciones que pesan sobre el bien adquirido y tendrá que asumirlas. Lo que me produce desasosiego, como jurista, es la situación de inseguridad jurídica en que, a mi juicio, la Ley deja, en varios aspectos, a los adquirentes de viviendas protegidas.

En primer lugar, esas fuertes limitaciones se aplican, retroactivamente, a las viviendas adquiridas antes de entrar en vigor la Ley, hasta que hayan transcurrido quince años desde su calificación definitiva. Es decir, quien adquirió una vivienda protegida bajo un determinado régimen jurídico, se encuentra con que, por una ley posterior, se establecen unas restricciones mucho mayores.

En segundo lugar, la Ley somete a autorización expresa y visado previo de la Administración autonómica la compraventa y cesión por cualquier otro título de viviendas protegidas, tanto en promociones públicas como privadas. Esta norma plantea serias dudas sobre los supuestos que comprende (¿también en caso de donación? ¿incluso el de sucesión hereditaria?) y parece redundante la exigencia de autorización y además visado (¿podría concederse la una sin el otro y viceversa?). Pero en lo que quiero incidir ahora es en que la Ley dice que la Administración podrá autorizar segundas o ulteriores transmisiones de viviendas protegidas de promoción privada discrecionalmente. O sea, que sería posible que un particular precisara la venta de su vivienda y, en uso de esa discrecionalidad, le fuera denegada la autorización. Es cierto que hoy está consagrada la doctrina que relativiza la discrecionalidad de los actos administrativos y que exige siempre motivación de los mismos, pero lo cierto es que los derechos del particular en este punto se ven muy mermados.

La otra norma discutible, incluso sorprendente, es la que prohíbe y declara nulo el otorgamiento de las escrituras públicas que documenten la transmisión de una vivienda protegida antes de la calificación definitiva como tal. Téngase en cuenta que la venta de una vivienda antes de la calificación definitiva, en obra o proyecto, es posible (y frecuente), aunque la propiedad no se transmite hasta la entrega. Esta norma no prohíbe esa venta; lo que prohíbe es que se formalice en escritura pública, lo cual atenta contra un principio esencial de nuestro sistema de seguridad jurídica inmobiliaria, que faculta a quien otorgue un contrato válido a exigir que se formalice en escritura pública. Es más, para el comprador, cuanto antes disponga de la escritura mejor, puesto que ésta le garantiza la fehaciencia del contrato y, además, la información necesaria para conocer sus consecuencias y que éste se ajusta a la ley. Así superaría la incertidumbre de la fase del documento privado, en la que está mucho más desprotegido frente a maniobras fraudulentas del promotor o a situaciones de insolvencia del mismo. Pues bien, el legislador aragonés le niega este derecho al comprador de vivienda protegida (derecho que, faltaría más, sí que tiene el comprador de vivienda libre). No hay precedente de una norma así en todo nuestro ordenamiento jurídico. La norma es, a mi juicio, inconstitucional, primero por contravención directa del derecho constitucional a la seguridad jurídica y, también, porque el legislador aragonés ha invadido dos materias de competencia exclusiva del Estado: la ordenación de los instrumentos públicos y las bases de las obligaciones contractuales.

Concluyendo, una ley sobre viviendas protegidas no debería olvidar que la seguridad jurídica del adquirente puede ser perfectamente compatible con el incremento de las potestades de las Administraciones públicas. Es de esperar que nuestro legislador, cuando elabore la Ley de Vivienda de Aragón, que la propia ley que analizamos anuncia, reflexione sobre estas cuestiones y corrija estos defectos.

Adolfo Calatayud Sierra

(Miembro de la Comisión Aragonesa de Derecho Civil. Notario)